對(duì)于大多數(shù)中國(guó)家庭而言，在自己百年后，房子給子女無(wú)疑是唯一答案。那么，房子過(guò)戶(hù)給子女哪種方式最合適？相信大部分人**反應(yīng)是繼承，因?yàn)榇蠹叶疾惶宄渲械拈T(mén)道，其實(shí)最好的方法并不是這樣。  

就目前情況而言，房屋過(guò)戶(hù)方式主要有三種：繼承、贈(zèng)與和買(mǎi)賣(mài)。這三種不同的方式，要交的費(fèi)用也都各不相同。  

可能已經(jīng)有人心里嘀咕了，什么？把房子留給自己子女還要交錢(qián)？答案是非?？隙ǖ?，接著往下看你就明白了。  

舉個(gè)例子：假設(shè)現(xiàn)有一套面積85平方米，價(jià)值300萬(wàn)的住宅。現(xiàn)在我們來(lái)來(lái)算一算分別用繼承、贈(zèng)與和買(mǎi)賣(mài)三種方式，到底哪種更省錢(qián)？  

1、繼承  

一般來(lái)說(shuō)，子女都是父母資產(chǎn)的法定**繼承人，可以免繳3%的契稅。  

具體來(lái)看，通過(guò)繼承、遺贈(zèng)取得的房產(chǎn)，都可以免收個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，只需要支付公證費(fèi)和工本費(fèi)。一套300萬(wàn)的住房，子女繼承需繳納35505元。需要注意的是，辦理繼承手續(xù)時(shí)可能會(huì)遭遇“我爸是我爸”、“我媽是我媽”等奇葩證明，進(jìn)行繼承公證時(shí)子女會(huì)面臨各種復(fù)雜流程，甚至還可能發(fā)生“轉(zhuǎn)繼承”，令獨(dú)生子女無(wú)法全額取得父母房產(chǎn)的所有產(chǎn)權(quán)。  

正因如此，解決的最好辦法是父母提前做好遺囑公證、繼承權(quán)公證，避免后續(xù)問(wèn)題。  

2、贈(zèng)予  

如果是贈(zèng)與，就是把房子送給孩子，費(fèi)用包括：評(píng)估費(fèi)＋公證費(fèi)+各種稅。前前后后竟要花費(fèi)128505元！這一下子就比贈(zèng)予的方式貴了9萬(wàn)元左右！  

這還是免了營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，因?yàn)楦改傅淖》恳话愣甲M(mǎn)5年以上，且屬于近親屬之間的贈(zèng)與，不然費(fèi)用得更多了。如果是房產(chǎn)改革之前，因?yàn)樵u(píng)估費(fèi)是房?jī)r(jià)的2%，那花的錢(qián)就多了，要超過(guò)16萬(wàn)。  

所以說(shuō)，把房產(chǎn)送給子女，不是那么簡(jiǎn)單哦。那么，繼承或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇。  

3、買(mǎi)賣(mài)  

好了，我們接著來(lái)看最后一種，也是不被大眾所看好的辦法。那就是把房產(chǎn)賣(mài)給子女需要繳納多少費(fèi)用呢？  

通常大家都想不到也不接受“買(mǎi)賣(mài)”這個(gè)方案，大多數(shù)人的**反應(yīng)都是“不靠譜”、“忽悠人”。別急，我們可以仔細(xì)算一算費(fèi)用。  

80元登記費(fèi)+3萬(wàn)元契稅(1%)+3000元評(píng)估費(fèi)（0.1%）+230元交易費(fèi)  

總計(jì)33835元。就是這么低！比贈(zèng)予還少了9萬(wàn)3千元。  

所以按照文章開(kāi)頭的案例，三種不同的過(guò)戶(hù)方式所產(chǎn)生的費(fèi)用分別是：房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)：33835元、房產(chǎn)繼承：35505元、房產(chǎn)贈(zèng)與：128505元。  

顯然，把房子賣(mài)給子女是最省錢(qián)的。是不是不看不知道，一看嚇一跳，一招就能省10萬(wàn)元，一般人我還不告訴他呢！  

此外，關(guān)于房產(chǎn)證是否要寫(xiě)子女名字也是個(gè)值得探討的問(wèn)題。其實(shí)，房產(chǎn)證寫(xiě)子女名，未必好。  

1、孩子獨(dú)立買(mǎi)房時(shí)可能多付首付  

按南京標(biāo)準(zhǔn)：如果孩子和父母沒(méi)有共有房產(chǎn)，即父母房產(chǎn)證上沒(méi)有孩子的名字，那么孩子成年后**購(gòu)房時(shí)，按照政策首付2.5成，并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。如果孩子在限購(gòu)政策出臺(tái)前、在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)不超過(guò)2套，根據(jù)政策，成年后可獨(dú)立購(gòu)買(mǎi)1套住房。首付卻可能要按照二套房標(biāo)準(zhǔn)4.5成多付很多錢(qián)。  

2、買(mǎi)第二套房時(shí)可能交房產(chǎn)稅  

比如孩子在未成年時(shí)和父母共有2套房產(chǎn)，每套面積在120平方米，如果房產(chǎn)份額事先不做約定的話(huà)，默認(rèn)每人三分之一份額，即孩子名下已經(jīng)有80平方米房產(chǎn)。  

成年后孩子以自己名義購(gòu)買(mǎi)首套房建筑面積90平方米，按照政策，首套房無(wú)論面積多大，都不計(jì)征房產(chǎn)稅。當(dāng)孩子婚后想購(gòu)買(mǎi)家庭第二套房，假設(shè)建筑面積是120平方米，則孩子名下的房產(chǎn)總建筑面積達(dá)290平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有110平方米需要征收房產(chǎn)稅，其中80平方米就是未成年時(shí)父母出于愛(ài)心在房產(chǎn)證上添加孩子名字的結(jié)果。  

3、配偶有權(quán)繼承婚前財(cái)產(chǎn)  

如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為**順序繼承人，有權(quán)繼承逝者的所有財(cái)產(chǎn)，包括婚前財(cái)產(chǎn)。  

如何化解？  

法律專(zhuān)家支招：  

一是可以作公證，約定子女未成年時(shí)和父母共有的房產(chǎn)，在父母生前，權(quán)益屬于父母所有。二是直接到房產(chǎn)交易中心做房產(chǎn)份額變更，減少子女名下的房產(chǎn)份額，最少可變更為1%。

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